Las decisiones que conviene documentar desde la separación hasta la entrega del inmueble
Comprar una vivienda sobre planos obliga a tomar decisiones cuando el inmueble todavía no existe o no está terminado. El comprador conoce el proyecto mediante publicidad, planos, una sala de ventas y documentos que pueden cambiar de nombre según la constructora. Entre la separación y la escritura pueden pasar meses o años, y durante ese tiempo se definen el precio, la financiación, la fecha de entrega y las condiciones para recuperar el dinero.
La duración del proceso explica por qué no conviene tratar cada documento como un trámite aislado. La Superintendencia de Industria y Comercio ha descrito una etapa precontractual en la que aparecen cotizaciones, contratos de separación, fiducias, ofertas y cartas de instrucciones antes de la promesa de compraventa. Las obligaciones pueden empezar en cualquiera de esas piezas.
El precio debe quedar expresado en pesos
El Ministerio de Vivienda recordó que el precio de la vivienda debe informarse en pesos colombianos. El consumidor queda obligado por el precio comunicado cuando manifiesta su voluntad de adquirir el bien, por ejemplo mediante la separación, la opción de compra o el vínculo fiduciario.
La regla es especialmente relevante en proyectos que se comercializan con referencias al salario mínimo. El comprador debe identificar el precio total en pesos, la forma en que se aplican los pagos ya realizados, las condiciones del crédito y los supuestos en que el valor puede cambiar. Si una parte del precio depende de un subsidio o de una financiación futura, el contrato debe explicar qué ocurre si esos recursos no se aprueban.
La fiducia administra recursos pero no reemplaza el contrato
En numerosos proyectos los pagos se entregan a una fiduciaria mientras la construcción alcanza el punto de equilibrio. El comprador debe conocer quién es la entidad fiduciaria, cuál es el patrimonio autónomo, qué condiciones permiten trasladar los recursos al constructor y en qué eventos procede una devolución.
La existencia de una fiducia no significa que todos los riesgos estén cubiertos. El contrato fiduciario y sus instrucciones deben compararse con la publicidad, el documento de separación y la promesa. Si cada texto utiliza fechas o condiciones diferentes, el comprador necesita aclararlas por escrito antes de continuar pagando.
Las fechas deben distinguirse
Una promesa puede mencionar la fecha de firma de la escritura, la entrega material, la terminación de zonas comunes y periodos de prórroga. Esas fechas no siempre coinciden. También pueden existir condiciones previas, como la aprobación del crédito, el levantamiento de una hipoteca de mayor extensión o la individualización de las matrículas inmobiliarias.
Conviene preguntar qué hecho activa la prórroga, cuánto puede durar y cómo se informa. Una cláusula que permite mover la entrega sin un límite claro traslada al comprador un riesgo que puede afectar su arriendo, su financiación y la organización de la mudanza.
El área y los acabados necesitan una referencia verificable
La publicidad puede destacar un área comercial mientras el contrato diferencia área construida, área privada y bienes comunes. El comprador debe saber cuál cifra identifica el espacio de uso exclusivo y qué tolerancias admite el documento.
Los acabados, equipos y zonas comunes también deben relacionarse con anexos que puedan conservarse. Las imágenes ilustrativas no siempre constituyen una especificación técnica. Por eso resulta útil guardar brochures, planos, correos, cotizaciones y versiones firmadas de cada anexo.
La promesa debe explicar el incumplimiento de ambas partes
Las cláusulas penales, arras, retenciones y descuentos deben leerse junto con las causales de terminación. El comprador necesita conocer cuánto puede perder si desiste y qué puede exigir si el vendedor incumple. También debe verificarse el procedimiento para notificar, subsanar y devolver recursos.
Una penalidad redactada para un solo lado o una facultad amplia de modificar el proyecto merece atención. La Superintendencia de Industria y Comercio vigila la protección del consumidor inmobiliario y ha advertido sobre cláusulas abusivas en relaciones donde el comprador adhiere a documentos preparados por el proveedor.
Cuando existen diferencias entre la publicidad, la fiducia y la promesa, el área de derecho inmobiliario de Abogados Bogotá puede analizar los documentos en conjunto y explicar qué obligaciones aparecen antes de la escritura. La consulta no sustituye la negociación comercial, pero permite conocer los efectos de lo que se va a firmar.
La escritura y el registro completan la transferencia
La promesa obliga a celebrar el contrato futuro en las condiciones pactadas. La transferencia del dominio de un inmueble requiere escritura pública y su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente. Recibir llaves no equivale por sí solo a quedar inscrito como propietario.
Antes de la escritura debe revisarse el Certificado de Tradición y Libertad de la matrícula individual, la identidad del propietario, los gravámenes y limitaciones, la cancelación de obligaciones previas y los documentos necesarios para el registro. La Superintendencia de Notariado y Registro señala que el certificado permite conocer la situación jurídica y la tradición del inmueble.
La propiedad horizontal continúa después de la entrega
En edificios y conjuntos, la compra incorpora derechos y obligaciones sobre bienes comunes. El reglamento de propiedad horizontal, los coeficientes, el presupuesto y las cuotas afectan el costo de mantener la vivienda.
En un proyecto nuevo conviene preguntar cuándo se entregarán las zonas comunes, quién ejercerá la administración provisional y cómo se convocará a los propietarios. También debe revisarse si existen cuotas iniciales o extraordinarias y desde qué momento se causan.
Una carpeta completa facilita cualquier reclamación
El comprador debe conservar la publicidad que motivó la decisión, los comprobantes de pago, los correos, los contratos, los anexos, las instrucciones fiduciarias y las actas de entrega. Si aparece un retraso o una diferencia, esa secuencia permite demostrar qué se ofreció, qué se pagó y qué obligación estaba vigente.
La compra sobre planos combina una decisión financiera con varias etapas jurídicas. Leer los documentos en orden reduce contradicciones y permite pedir aclaraciones antes de que el dinero o el cronograma hagan más difícil modificar el negocio.
Revisión jurídica del contenido
Sebastián Giraldo
Abogado responsable del área inmobiliaria de Abogados Bogotá
Sebastián Giraldo es abogado egresado de la Universidad Militar Nueva Granada. Cuenta con más de cinco años de experiencia profesional y desarrolla su práctica en derecho civil e inmobiliario, contratos relacionados con bienes raíces y resolución de conflictos sobre propiedad, posesión y derechos patrimoniales.
Su trabajo comprende la revisión jurídica de compraventas, promesas de compraventa, contratos de arrendamiento, certificados de tradición, escrituras, estudios de títulos, propiedad horizontal y procesos relacionados con bienes inmuebles.
Sebastián revisó el contenido jurídico de este artículo para comprobar la precisión de los conceptos legales, las actuaciones descritas y las recomendaciones dirigidas a propietarios, compradores, vendedores, arrendadores y demás personas involucradas en una operación o conflicto inmobiliario.
Fuentes
- Superintendencia de Industria y Comercio. Guía para el consumidor en el sector vivienda. https://www.sic.gov.co/content/cartilla-gu%C3%ADa-para-el-consumidor-en-el-sector-vivienda
- Superintendencia de Industria y Comercio. Circular Externa 004 de 2023. https://sedeelectronica.sic.gov.co/sites/default/files/normativa/Circular-Externa-No.004-de-13-de%20-diciembre-de-2023.pdf
- Ministerio de Vivienda. Precios de vivienda informados en pesos. https://www.minvivienda.gov.co/sala-de-prensa/gobierno-nacional-reitera-que-los-precios-de-la-vivienda-deben-informarse-y-definirse-en-las-promesas-de-compraventa-en-pesos-colombianos
- Superintendencia de Notariado y Registro. Trámites y certificado de tradición. https://www.supernotariado.gov.co/atencion-servicios-ciudadania/tramites-y-servicios/
- Ministerio de Vivienda. Guía sobre propiedad horizontal. https://minvivienda.gov.co/publicacion/lo-que-necesitas-saber-sobre-propiedad-horizontal
