Con respecto a la información que ha circulado en medios de comunicación acerca de los resultados de la actualización realizada por GO Catastral en el Distrito Turístico y Cultural de Cartagena de Indias, nos permitimos hacer las siguientes precisiones y aclaraciones:
1.Determinación de valores de terreno: para hacer una adecuada comparación entre los avalúos catastrales se debe contemplar la normatividad urbanística de la zona, la heterogeneidad del terreno, las condiciones especiales del predio y las características particulares del mercado inmobiliario de la zona en estudio. En general, para la determinación de los valores de terreno se construyen las Zonas Homogéneas Físicas y las Zonas Homogéneas Geoeconómicas – ZHF y ZHG – es decir las que cuentan con similares condiciones respecto de ubicación, valor; en el proceso se analizan los puntos de investigación de ofertas de ventas y arriendo de inmuebles dentro de cada una de ellas. Posteriormente, y con base en el mercado inmobiliario, se efectúa el análisis estadístico, se define la aplicación de los modelos econométricos de expansión, contemplando atributos propios de cada sector tales como, usos, topografía, sistema vial y tipificación según actividad económica. Los resultados precisos se presentan a continuación:
- Distintos usos del suelo: es importante destacar que la cercanía espacial entre dos predios no garantiza que estos necesariamente estén dentro de la misma zona homogénea geoeconómica (ZHG), puesto que en unas pocas manzanas catastrales o incluso sobre la misma manzana pueden encontrarse características diferentes en términos de la norma del suelo, del uso del mismo o de la actividad que desarrollan:
- Suelos de protección: en esta categoría se ubican predios tales como líneas de playa, manglares, rondas, canales, territorios insulares y bosques que poseen regímenes de uso altamente restrictivos, que impiden la implementación de usos más rentables, lo que limita sustancialmente su comercialización. Teniendo en cuenta esto, es un error comparar estos bienes con predios que poseen alguna posibilidad de acceder a usos típicamente urbanos (residenciales, comerciales, industriales, turísticos, entre otros), los cuales poseen mayor capacidad de producir rentas asociadas a su uso y explotación.
4.Territorios étnicos: por medio de la Circular emitida por el IGAC el 08 de noviembre del 2021, se ordenó a todos los Operadores y Gestores catastrales acogerse al compromiso adquirido por el Gobierno Nacional de no intervenir con el proceso de actualización catastral los territorios étnicos formalizados, hasta tanto culmine el proceso de consulta.
Producto del cruce cartográfico realizado con la información oficial de la Agencia Nacional de Tierras -ANT-, para territorios étnicos titulados y los que están en proceso de titulación, se incluyeron en esta condición 8.988 predios para el Distrito de Cartagena.
Siguiendo la circular citada, GO Catastral desarrolló sendos procesos de concertación a través de 577 reuniones de socializaciones con 8.293 participantes.
5. Valor catastral de la ciudad: el valor de los predios de Cartagena pasó de 52 billones de pesos a 86 billones de pesos, mostrando un aumento del 65% en el valor total catastral del territorio. El registro de inmuebles en la base catastral aumentó un 3,3%, alcanzando 302.232 predios actualizados en su información física, jurídica y económica.
Revisado el valor catastral promedio de los predios residenciales en estrato 4, 5 y 6 el proceso de actualización catastral arrojó un valor promedio de $2.881.000 para el estrato 4, $3.287.000 para el estrato 5 y $4.933.000 para el estrato 6.
6.Respecto a la revisión de casos particulares: es importante reiterar que, el proceso de actualización se realiza mediante una metodología de expansión denominada barrido predial masivo. Por sus características, la normatividad contempla un procedimiento para la revisión de valores que por exceso o defecto se comporten de manera significativamente distinta al valor empleado en la expansión; esos casos se ajustan mediante trámite administrativo, ya sea de oficio, es decir por el gestor catastral, o por solicitud de parte, la ciudadanía.
A corte del mes de agosto de 2023, se han recibido 1.883 solicitudes de revisión de avalúo; lo que corresponde al 0,6% del total de predios de la ciudad, entre estos, se han resuelto más de 750 trámites, modificando el avalúo catastral en 134 casos. Cada evento es estudiado de manera particular y resuelto con la mayor rigurosidad técnica y jurídica como seguirá siendo hasta el final del contrato, para lo cual la entidad ha dispuesto y mantiene los siguientes canales de atención:
Canal presencial -ventanilla de atención al público: Barrio Manga, Callejón Olaya, carrera 23 # 25 -170.
Correo electrónico: cuentanoscartagena.catastrobogota.gov.co
Catastro en Línea disponible en gocatastral.catastrobogota.gov.co.
